Directive « Maisons vertes » : contenu et état de la transposition en Italie

Mis à jour le 4 octobre 2026

La directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments, connue sous le nom d’EPBD IV ou, dans le débat public, de « directive Maisons vertes », constitue l’une des principales mesures de l’Union européenne en matière d’efficacité énergétique des bâtiments. Publiée au Journal officiel de l’Union européenne le 8 mai 2024, elle est entrée en vigueur le 28 mai 2024 et poursuit l’objectif de transformer le parc immobilier européen en un parc immobilier à émissions nulles d’ici à 2050.

La directive n’impose pas, à elle seule, une obligation générale à chaque propriétaire de rénover son logement avant une date déterminée. Elle fixe plutôt des objectifs, des normes et des échéances que les États membres doivent traduire en règles nationales, en mesures financières et en dispositifs d’accompagnement. Le délai de transposition a expiré le 29 mai 2026 ; à la date de la présente mise à jour, le cadre italien est encore en cours d’évolution.

1. Ce que prévoit la directive

Les bâtiments neufs à émissions nulles

À compter du 1er janvier 2030, tous les bâtiments neufs devront être des bâtiments à émissions nulles. Pour les bâtiments neufs appartenant à des organismes publics ou occupés par ceux-ci, l’échéance est avancée au 1er janvier 2028.

Un « bâtiment à émissions nulles » est un bâtiment présentant une très haute performance énergétique, dont les besoins énergétiques sont nuls ou très faibles, qui ne produit aucune émission de carbone sur site provenant de combustibles fossiles et dont les émissions opérationnelles de gaz à effet de serre sont nulles ou très faibles. La directive prévoit également une évaluation progressive du potentiel de réchauffement planétaire (PRP, ou GWP en anglais) sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, en prenant en compte la production et le transport des matériaux, la construction, l’utilisation, le remplacement des produits et la démolition.

Les bâtiments résidentiels existants

La directive fixe des objectifs applicables au parc immobilier résidentiel national dans son ensemble, et non une obligation européenne automatique de rénovation imposée à chaque propriétaire.

Par rapport à 2020, les États membres doivent veiller à ce que la consommation moyenne d’énergie primaire de l’ensemble du parc immobilier résidentiel diminue d’au moins :

• 16 % d’ici à 2030 ;

• 20 à 22 % d’ici à 2035 ;

• puis davantage à partir de 2040 et tous les cinq ans, conformément à une trajectoire nationale compatible avec la transformation du parc immobilier en un parc à émissions nulles d’ici à 2050.

Au moins 55 % de la réduction requise d’ici à 2030 et 2035 devra être obtenue grâce à la rénovation des 43 % des bâtiments résidentiels présentant les plus mauvaises performances. La directive impose donc aux États de concentrer une part importante des travaux sur les bâtiments les moins performants, tout en leur laissant le choix des instruments réglementaires, financiers et administratifs appropriés.

La directive ne prévoit pas d’exclusion disproportionnée des bâtiments ou logements résidentiels loués et exige une attention particulière à l’égard des ménages vulnérables et des situations de précarité énergétique.

Les bâtiments non résidentiels

Pour les bâtiments non résidentiels, les États membres doivent fixer des seuils maximaux de performance énergétique. Ces seuils doivent être établis de manière à ce que :

• d’ici à 2030, tous les bâtiments non résidentiels se situent sous le seuil correspondant aux 16 % les moins performants du parc national ;

• d’ici à 2033, tous les bâtiments non résidentiels se situent sous le seuil correspondant aux 26 % les moins performants.

Les États membres doivent ensuite fixer d’autres échéances pour 2040 et 2050, en cohérence avec la trajectoire vers les bâtiments à émissions nulles. Des exemptions peuvent être prévues pour certaines catégories ou certains bâtiments, sur la base de critères clairs et stricts, par exemple en présence d’une protection patrimoniale, de difficultés graves ou d’une analyse coûts-avantages défavorable.

Les installations solaires

La directive prévoit l’installation de systèmes d’énergie solaire lorsqu’elle est techniquement appropriée et économiquement et fonctionnellement réalisable, selon un calendrier comprenant notamment les échéances suivantes :

• au plus tard le 31 décembre 2026, sur tous les bâtiments publics et non résidentiels neufs dont la surface utile au sol est supérieure à 250 m² ;

• au plus tard le 31 décembre 2027, sur les bâtiments publics dont la surface utile au sol est supérieure à 2 000 m², ainsi que sur certains bâtiments non résidentiels existants faisant l’objet d’une rénovation importante ou de travaux soumis à une autorisation administrative ;

• au plus tard le 31 décembre 2028, sur les bâtiments publics dont la surface utile au sol est supérieure à 750 m² ;

• au plus tard le 31 décembre 2029, sur tous les bâtiments résidentiels neufs et sur les parcs de stationnement couverts neufs adjacents aux bâtiments ;

• au plus tard le 31 décembre 2030, sur les bâtiments publics dont la surface utile au sol est supérieure à 250 m².

Ces obligations restent subordonnées à la faisabilité technique, économique et fonctionnelle et devront être mises en œuvre selon des critères nationaux et les éventuelles exemptions prévues au niveau national.

Le chauffage et les chaudières à combustibles fossiles

Depuis le 1er janvier 2025, les États membres ne peuvent plus accorder d’incitations financières pour l’installation de chaudières autonomes alimentées par des combustibles fossiles, sous réserve des exceptions transitoires liées à certains programmes européens sélectionnés avant 2025.

La directive n’instaure pas, en revanche, une interdiction immédiate et générale de l’utilisation ou de l’installation de toute chaudière à gaz. Les États membres doivent élaborer des plans nationaux en vue de l’abandon progressif des chaudières alimentées par des combustibles fossiles et peuvent prévoir des incitations au remplacement par des systèmes ne reposant pas sur les combustibles fossiles.

Les certificats de performance énergétique

La directive impose aux systèmes de certification de la performance énergétique d’utiliser une échelle fermée allant de A à G. La classe A correspond aux bâtiments à émissions nulles, tandis que la classe G identifie les bâtiments présentant les plus mauvaises performances du parc immobilier national au moment de l’introduction de la nouvelle échelle. Les États qui utilisent déjà la désignation A0 pour les bâtiments à émissions nulles peuvent la conserver.

Il ne s’agit donc pas d’une uniformisation automatique et parfaite des certificats actuellement utilisés dans les différents États membres. Chaque État devra adapter et recalibrer son système selon le modèle européen, en assurant une répartition cohérente des classes intermédiaires. La directive permet également, à titre facultatif, d’introduire une classe A+ pour les bâtiments présentant des performances encore supérieures.

Le certificat de performance énergétique doit contenir des recommandations techniquement réalisables pour améliorer la performance énergétique et réduire les émissions, ainsi que des informations sur les instruments de soutien et les guichets uniques. Il doit notamment être disponible lors de la construction, d’une rénovation importante, de la vente ou de la mise en location d’un bâtiment, selon les modalités fixées par le droit national.

Les passeports de rénovation et les guichets uniques

Au plus tard le 29 mai 2026, les États membres doivent mettre en place un système de passeports de rénovation. Il s’agit d’une feuille de route personnalisée pour la rénovation en profondeur d’un bâtiment déterminé, organisée par étapes et accompagnée d’indications sur les travaux nécessaires pour atteindre progressivement des niveaux plus élevés de performance énergétique.

Le passeport est, en principe, volontaire pour les propriétaires, à moins que l’État membre ne décide de le rendre obligatoire. La directive prévoit également des guichets uniques proposant des conseils techniques, administratifs et financiers, des mesures de soutien destinées aux ménages vulnérables et des instruments de financement ciblant en particulier les bâtiments les moins performants.

Les exemptions

Sous réserve des conditions fixées par la directive, les États membres peuvent exclure certaines catégories de bâtiments des normes minimales de performance énergétique. Il peut notamment s’agir de bâtiments officiellement protégés en raison de leur valeur historique ou architecturale, de lieux de culte, de bâtiments temporaires, de certains bâtiments agricoles ou industriels, de logements utilisés pendant une période limitée de l’année et de bâtiments indépendants dont la surface utile totale est inférieure à 50 m².

Ces exemptions ne s’appliquent pas automatiquement en Italie : elles devront être identifiées et réglementées par les dispositions nationales de transposition.

Le plan national de rénovation des bâtiments

Chaque État membre doit établir un plan national de rénovation des bâtiments destiné à organiser, jusqu’en 2050, la rénovation du parc immobilier résidentiel et non résidentiel, public et privé.

Pour le premier plan, la directive prévoyait :

• la transmission du projet à la Commission au plus tard le 31 décembre 2025 ;

• une consultation publique sur le projet, associant les autorités locales et régionales ainsi que les autres parties prenantes ;

• la transmission du plan définitif au plus tard le 31 décembre 2026.

Le plan doit notamment comprendre un état des lieux du parc immobilier national, des objectifs pour 2030, 2040 et 2050, les seuils applicables aux bâtiments à émissions nulles, les normes minimales applicables aux bâtiments non résidentiels, la trajectoire de réduction de la consommation du parc résidentiel ainsi que le cadre des investissements et des financements nécessaires.

2. L’état de la transposition en Italie

Le délai européen pour transposer les principales dispositions de la directive a expiré le 29 mai 2026. La directive impose également aux États membres de communiquer à la Commission le texte des dispositions nationales adoptées ainsi qu’un tableau de correspondance.

Au 4 octobre 2026, la transposition italienne ne semble pas avoir été achevée par l’adoption d’un décret législatif global déjà entré en vigueur. Le processus national a été marqué par des retards tant en ce qui concerne le plan national de rénovation des bâtiments que l’adoption des mesures législatives nécessaires à l’adaptation du système italien.

La situation doit toutefois être examinée selon trois axes distincts :

1. la transposition de la directive, qui nécessite des mesures législatives, réglementaires et administratives nationales ;

2. le plan national de rénovation des bâtiments, qui constitue l’instrument de programmation prévu à l’article 3 ;

3. les procédures engagées par la Commission européenne, qui peuvent concerner séparément l’absence de transmission du plan et l’absence de communication des mesures de transposition.

Selon les informations disponibles à la date de la présente mise à jour, le gouvernement italien a déclaré son intention d’intégrer la directive dans la procédure relative à la loi de délégation européenne de 2026, notamment par voie d’amendement. L’inclusion d’une directive dans une loi d’habilitation ne constitue toutefois pas une transposition : les décrets législatifs pris sur habilitation ainsi que les éventuelles mesures d’application doivent ensuite être adoptés.

S’agissant du plan national de rénovation des bâtiments, l’absence de transmission du projet avant le 31 décembre 2025 expose l’Italie à un constat distinct de la Commission. Les informations relatives à l’ouverture ou à l’avancement de la procédure doivent être distinguées des mesures de transposition et vérifiées au regard des communications officielles de la Commission et des autorités italiennes. Au 4 octobre 2026, il ne semble pas exister de décision de la Cour de justice de l’Union européenne constatant un manquement de l’Italie, ni de sanction financière déjà infligée à celle-ci.

Au niveau territorial, les règles régionales ou provinciales adoptées avant la transposition nationale ne peuvent produire d’effets que dans le cadre des compétences de l’autorité qui les a adoptées et ne remplacent pas la transposition nationale de la directive. Les dispositions provinciales et régionales doivent donc être examinées avec précision, notamment quant à leur objet, leur champ d’application et leur coordination avec la législation nationale en vigueur.

3. Les conséquences pour les propriétaires et les opérateurs immobiliers

Pas d’obligation générale immédiate de rénovation

La directive ne rend pas actuellement obligatoire, pour chaque propriétaire en Italie, la rénovation de son logement avant 2030 ou 2035. Les seuils et objectifs applicables aux bâtiments résidentiels s’adressent principalement aux États membres et au parc immobilier national dans son ensemble.

Une directive non transposée n’est normalement pas susceptible d’imposer directement de nouvelles obligations exécutoires aux particuliers dans leurs relations horizontales. Des effets dans les relations avec l’État peuvent exister dans les limites reconnues par le droit de l’Union, tandis que les obligations découlant déjà de la législation italienne en vigueur restent applicables. Les obligations concrètes, les sanctions, les exemptions et les incitations dépendront néanmoins des choix futurs du législateur italien.

Les risques et obligations pour l’État

L’absence de transposition peut conduire à l’ouverture ou à la poursuite d’une procédure d’infraction au titre de l’article 258 TFUE, pouvant aller jusqu’à la saisine de la Cour de justice de l’Union européenne. En cas de non-exécution ultérieure d’un arrêt, les mécanismes financiers prévus par les traités peuvent également s’appliquer. À la date du présent article, aucune sanction financière ne semble avoir été infligée à l’Italie pour défaut de transposition de la directive.

Les opérations immobilières

Même avant la transposition, la performance énergétique peut influencer les opérations immobilières. Le certificat de performance énergétique, la qualité de l’enveloppe du bâtiment, les installations, les coûts d’exploitation, l’accès aux incitations et le financement des travaux peuvent avoir une incidence sur les négociations, la valeur de marché et les évaluations réalisées par les banques et les investisseurs.

Lors des ventes et des locations, il est donc recommandé de vérifier la validité du certificat de performance énergétique et sa cohérence avec l’état réel du bien, sans confondre les obligations déjà prévues par la législation italienne en vigueur avec celles qui pourraient résulter de la future transposition de la directive.

Les éléments à surveiller

Les évolutions les plus importantes concerneront notamment :

• l’éventuelle adoption de la loi d’habilitation et des décrets de transposition ultérieurs ;

• la transmission à la Commission du plan national de rénovation des bâtiments et l’issue de la consultation correspondante ;

• la réforme du système italien des certificats de performance énergétique et toute nouvelle organisation des classes énergétiques ;

• les règles relatives aux normes minimales applicables aux bâtiments non résidentiels ;

• le régime des exemptions pour les bâtiments protégés, les lieux de culte, les bâtiments agricoles, les logements utilisés de manière saisonnière et les petits bâtiments indépendants ;

• les incitations, les financements, les passeports de rénovation et les guichets uniques ;

• les éventuelles mesures nationales et territoriales concernant les installations solaires et le remplacement des systèmes de chauffage fonctionnant aux combustibles fossiles.

  
  

4. Conclusion

La directive « Maisons vertes » établit une trajectoire européenne contraignante vers un parc immobilier à haute performance énergétique et des bâtiments à émissions nulles d’ici à 2050. Elle n’impose toutefois pas, à ce stade, une obligation européenne immédiate de rénovation à chaque propriétaire d’un logement.

Le processus de transposition en Italie est encore en cours d’évolution. L’incidence concrète de la directive sur les propriétaires, les locataires, les copropriétés, les entreprises et les professionnels dépendra du contenu des règles nationales, du plan de rénovation et des mesures financières qui seront adoptées.

Dans l’intervalle, la performance énergétique demeure un élément important des transactions immobilières et de la gestion des bâtiments. Vérifier le certificat de performance énergétique, l’état des installations, la consommation et la faisabilité des travaux envisageables peut donc constituer une démarche prudente, sans anticiper des obligations que le législateur italien n’a pas encore définies.

© Avv. Gabriele Lanzi