Médiation immobilière et clients étrangers : quand le litige doit être porté devant un tribunal étranger

Une agence immobilière du lac de Garde vend une villa à deux ressortissants allemands. La vente se conclut sans difficulté, mais la commission de courtage convenue n’est jamais versée. L’agence engage une action en Italie et obtient gain de cause en première instance ; en appel, toutefois, les défendeurs soulèvent une exception d’incompétence des juridictions italiennes, faisant valoir que le litige doit être tranché en Allemagne, lieu de leur domicile. La Cour d’appel accueille cette exception, et la Cour de cassation italienne (Corte di Cassazione), réunie en Sezioni Unite, confirme cette solution par l’ordonnance n° 22465/2026.

Cette affaire offre l’occasion d’exposer, en termes généraux, un principe d’une pertinence croissante pour tout professionnel dont la clientèle ne se limite pas au marché national.

Le principe : la protection du consommateur et le for de son domicile

Les règles européennes en matière de compétence juridictionnelle (règlement (UE) n° 1215/2012, dit « Bruxelles I bis ») accordent une protection procédurale renforcée au consommateur — entendu comme la partie privée qui contracte avec un professionnel en dehors de son activité commerciale ou professionnelle. Lorsque certaines conditions sont réunies, le consommateur a la faculté de n’être attrait en justice que devant les juridictions de l’État membre de son domicile.

Cette protection ne s’applique toutefois pas automatiquement dès lors que le client est étranger. Elle suppose que le professionnel dirige son activité vers l’État membre dans lequel le consommateur est domicilié. À défaut, les règles ordinaires de compétence s’appliquent, ce qui signifie, pour un professionnel italien, la compétence des juridictions italiennes.

Un site internet multilingue ne suffit pas, à lui seul

Sur ce point, les Sezioni Unite renvoient à leur propre jurisprudence antérieure (Cass., SU, n° 18092/2024), qui avait déjà établi que la seule publication d’une offre commerciale sur un site internet accessible également en anglais ne constitue pas, à elle seule, une preuve suffisante d’une activité dirigée vers un État membre déterminé. L’anglais, langue la plus largement répandue au niveau international, ne constitue pas en soi un indice fiable d’une stratégie commerciale visant un marché spécifique.

En revanche, dans l’affaire en cause, la Cour d’appel s’était appuyée sur un ensemble d’éléments concrets et convergents :

• la disponibilité du site internet également en allemand, et non simplement en anglais ;

• la présence d’avis de clients étrangers ;

• l’indication d’un indicatif téléphonique international ;

• l’utilisation de portails immobiliers opérant sur le marché allemand ;

• des éléments tirés de l’objet social de la société et des déclarations de sa représentante légale.

La Cour de cassation a estimé que cet ensemble de circonstances était de nature à démontrer une stratégie commerciale spécifiquement orientée vers le marché allemand, confirmant ainsi le défaut de compétence des juridictions italiennes.

Les critères dégagés par la Cour de justice de l’Union européenne

Les paramètres appliqués par la jurisprudence nationale trouvent leur fondement dans l’interprétation de l’article 17, paragraphe 1, sous c), du règlement n° 1215/2012 donnée par la Cour de justice (arrêt du 27 avril 2023, affaire C-104/22). Selon cet arrêt, peuvent notamment constituer des indices permettant de considérer qu’un commerçant dirige son activité vers l’État membre du domicile du consommateur :

• la nature internationale de l’activité exercée ;

• l’emploi d’une langue ou d’une monnaie différentes de celles habituellement utilisées dans l’État d’établissement du professionnel ;

• l’indication de coordonnées téléphoniques assorties d’un indicatif international ;

• des dépenses affectées à un service de référencement sur internet destiné à toucher des consommateurs d’autres États membres ;

• l’utilisation d’un nom de domaine de premier niveau différent de celui de l’État d’établissement ;

• la mention, dans la communication commerciale, d’une clientèle internationale.

Pris isolément, ces indices ne sont généralement pas déterminants ; pris ensemble, en revanche, ils permettent au juge de reconstituer la stratégie commerciale effective du professionnel.

Implications pratiques

Cette décision confirme une orientation désormais bien établie, tant au niveau européen que national, et offre des indications d’un réel intérêt pratique pour les professionnels — non limités au secteur immobilier — qui entretiennent des relations commerciales avec une clientèle internationale.

Il paraît en particulier opportun que ces professionnels examinent avec attention :

• le contenu et les versions linguistiques de leur site internet, en distinguant une communication simplement accessible à un public international d’une communication spécifiquement dirigée vers un marché étranger déterminé ;

• les modalités de promotion commerciale adoptées, y compris le recours éventuel à des portails ou services de référencement ciblant des États membres spécifiques ;

• l’opportunité d’insérer, lorsque cela est admissible, des clauses contractuelles d’élection de for permettant de déterminer à l’avance la juridiction compétente en cas de litige.

Comme le montre cette affaire, la qualification d’une activité comme « dirigée » vers un État membre déterminé peut emporter des conséquences procédurales significatives, affectant le coût, la durée et la complexité du contentieux qui pourrait en résulter. Il est donc recommandé de procéder à une évaluation au cas par cas de sa présence commerciale sur les marchés étrangers, avec l’assistance d’un conseil juridique.