Acheter une maison aux enchères en Italie: est‑ce possible pour un étranger?

Les ventes immobilières aux enchères en Italie sont des procédures organisées par le Tribunal afin de vendre, au meilleur prix possible, un bien immobilier faisant l’objet d’une saisie par les créanciers du propriétaire, ou provenant de la faillite d’une société, ou encore d’une succession lorsque les copropriétaires ne parviennent pas à trouver un accord sur la gestion ou la vente du bien. La procédure prévoit la nomination d’un gardien judiciaire, chargé de gérer le bien pendant toute la durée du processus et, si nécessaire, de le libérer d’éventuels occupants, ainsi que d’un expert qui rédige un rapport détaillant l’historique du bien, sa situation de fait et de droit, et sa valeur commerciale servant de base à l’enchère. Par la suite, un professionnel inscrit sur la liste des délégués aux ventes (notaire, avocat ou expert‑comptable) est désigné pour publier l’avis de vente (selon les règles fixées par le juge) sur des sites spécialisés, organiser l’enchère et assurer le transfert de propriété auprès du Cadastre.

Les enchères se déroulent en ligne. L’avis de vente indique la date de l’enchère, les modalités détaillées de participation et le prix de départ. Le bien peut être visité uniquement aux dates fixées par le gardien, généralement une ou deux fois entre la publication de l’avis et la date de l’enchère. Malgré les possibilités de visite limitées, le rapport rédigé par l’expert offre une vision très précise et réaliste, car il s’agit d’un professionnel impartial ayant prêté serment de réaliser l’évaluation en toute véracité.

La participation à l’enchère peut se faire personnellement ou par procuration notariée donnée à un avocat, toujours via une procédure en ligne, sans nécessité de se rendre au Tribunal. L’offrant est libre de choisir le montant proposé, mais l’offre ne peut être inférieure de plus de 25 % au prix de départ. L’offre doit être accompagnée d’un dépôt de garantie, versé par virement bancaire, correspondant à 10 % du montant proposé.

Le jour de l’enchère, le délégué ouvre toutes les offres électroniques reçues. S’il y a plusieurs offres valides, une compétition s’engage et le meilleur offrant l’emporte. S’il n’y a qu’une seule offre, elle est automatiquement acceptée si le prix proposé est égal ou supérieur au prix de départ. Si l’offre est inférieure au prix de départ mais supérieure au prix de départ diminué de 25 %, le juge décide d’attribuer ou non le bien, ou d’ordonner une nouvelle enchère.

L’adjudicataire doit verser le solde dans un délai fixé par le juge (généralement 120 jours), ainsi que les taxes de transfert (environ 9 % de la valeur du bien) et une partie des honoraires du délégué. En cas de non‑paiement dans le délai imparti, l’adjudicataire perd le droit au bien ainsi que le dépôt de garantie versé.

Si aucune offre n’est reçue, le délégué publie un nouvel avis de vente avec un prix réduit. Pour cette raison, il est parfois possible d’acheter un bien aux enchères à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle de marché.

Tout citoyen de l’Union européenne peut participer aux ventes judiciaires dans les mêmes conditions que les Italiens, même sans résidence en Italie. Pour les citoyens non européens, la situation juridique doit être évaluée au cas par cas.

Acheter une maison en Italie, au bord de la mer, à la montagne, au lac ou dans un village historique, peut représenter une excellente opportunité. D’après mon expérience, on trouve d’excellentes occasions en dehors des grandes villes, y compris dans de magnifiques zones touristiques, tandis que les biens mis aux enchères dans les grandes villes comme Milan, Rome ou Florence ont tendance à être adjugés à des prix plus proches de leur valeur réelle en raison de la participation d’opérateurs professionnels du secteur immobilier.