Mediazione immobiliare e clienti stranieri: quando la causa si celebra all’estero

Un’agenzia immobiliare del Garda vende una villa a due cittadini tedeschi. La compravendita si perfeziona regolarmente, ma la provvigione pattuita non viene corrisposta. L’agenzia agisce in giudizio in Italia e ottiene ragione in primo grado; in appello, tuttavia, i convenuti eccepiscono il difetto di giurisdizione del giudice italiano, sostenendo che la controversia debba essere decisa in Germania, luogo del loro domicilio. La Corte d’appello accoglie l’eccezione, e la Cassazione, con l’ordinanza a Sezioni Unite n. 22465/2026, conferma tale impostazione.

La vicenda offre lo spunto per illustrare, in termini generali, un principio di crescente rilevanza per chiunque operi professionalmente con una clientela non limitata al territorio nazionale.

Il principio: la tutela del consumatore e il foro del suo domicilio

Le norme europee in materia di competenza giurisdizionale (regolamento UE n. 1215/2012, cosiddetto “Bruxelles I bis”) riconoscono al consumatore — inteso come la parte privata che contratta con un professionista al di fuori della propria attività imprenditoriale o professionale — una tutela rafforzata sul piano processuale. Quando ricorrono determinati presupposti, il consumatore ha facoltà di essere convenuto in giudizio esclusivamente nello Stato membro in cui è domiciliato.

Tale tutela, tuttavia, non opera automaticamente ogniqualvolta il cliente sia straniero. Essa presuppone che il professionista diriga la propria attività verso lo Stato membro di domicilio del consumatore. In assenza di tale requisito, permane la giurisdizione ordinaria, e dunque, nel caso di un professionista italiano, quella del giudice italiano.

Un sito multilingue non è, di per sé, sufficiente

Sul punto, le Sezioni Unite richiamano un proprio precedente (Cass., SU, n. 18092/2024), nel quale si era chiarito che la mera pubblicazione di un’offerta commerciale su un sito internet accessibile anche in lingua inglese non costituisce, da sola, prova sufficiente di un’attività diretta verso un determinato Stato membro. L’inglese, quale lingua di più ampia diffusione internazionale, non è indice univoco di una strategia commerciale rivolta a un mercato specifico.

Diversamente, nel caso in esame, la Corte d’appello aveva valorizzato una pluralità di elementi concreti e convergenti:

• la disponibilità del sito internet anche in lingua tedesca, e non semplicemente in inglese;

• la presenza di recensioni di clientela straniera;

• l’indicazione di un prefisso telefonico internazionale;

• l’utilizzo di portali immobiliari operanti sul mercato tedesco;

• elementi ricavabili dall’oggetto sociale e dalle dichiarazioni rese dalla legale rappresentante della società.

La Cassazione ha ritenuto che tale complesso di circostanze fosse idoneo a dimostrare una strategia commerciale specificamente orientata al mercato tedesco, confermando così il difetto di giurisdizione del giudice italiano.

I criteri elaborati dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea

I parametri applicati dalla giurisprudenza nazionale trovano fondamento nell’interpretazione dell’art. 17, par. 1, lett. c), del regolamento n. 1215/2012 fornita dalla Corte di Giustizia (sentenza 27 aprile 2023, causa C-104/22). Secondo tale pronuncia, possono costituire indizio di un’attività diretta verso lo Stato membro del consumatore, tra gli altri:

• la natura internazionale dell’attività esercitata;

• l’utilizzo di una lingua o di una valuta diverse da quelle abitualmente impiegate nello Stato di stabilimento del professionista;

• l’indicazione di recapiti telefonici corredati dal prefisso internazionale;

• l’impiego di risorse finanziarie per servizi di posizionamento su motori di ricerca destinati a raggiungere consumatori di altri Stati membri;

• l’utilizzo di un nome di dominio di primo livello diverso da quello dello Stato di stabilimento;

• il riferimento, nella comunicazione commerciale, a una clientela di respiro internazionale.

Si tratta di indici che, singolarmente considerati, non sono di regola decisivi, ma che, nella loro combinazione, consentono al giudice di ricostruire l’effettiva strategia commerciale del professionista.

Implicazioni operative

La pronuncia in commento conferma un orientamento ormai consolidato, tanto a livello europeo quanto nazionale, e offre indicazioni di sicuro interesse pratico per gli operatori — non solo del settore immobiliare — che intrattengano rapporti commerciali con una clientela internazionale.

In particolare, appare opportuno che tali operatori valutino con attenzione:

• il contenuto e le versioni linguistiche del proprio sito internet, distinguendo tra una comunicazione genericamente accessibile a un pubblico internazionale e una comunicazione specificamente rivolta a un determinato mercato estero;

• le modalità di promozione commerciale adottate, incluso l’eventuale ricorso a portali o servizi di posizionamento destinati a specifici Stati membri;

• l’opportunità di inserire, ove ammissibile, clausole contrattuali di determinazione del foro competente, idonee a definire ex ante la giurisdizione applicabile in caso di controversia.

Come dimostra il caso in esame, la qualificazione dell’attività come “diretta” verso un determinato Stato membro può comportare conseguenze processuali di rilievo significativo, incidendo su costi, tempistiche e complessità del contenzioso. Si raccomanda pertanto una valutazione caso per caso, condotta con l’assistenza di un legale, della propria presenza commerciale sui mercati esteri.