Direttiva EU “Case Green”: cosa prevede e a che punto è il recepimento in Italia
Aggiornamento: 5 ott
La direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, nota come EPBD IV o, nel dibattito pubblico, “direttiva Case Green”, è uno dei principali interventi europei in materia di efficienza energetica degli edifici. Pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea l’8 maggio 2024, è entrata in vigore il 28 maggio 2024 e persegue l’obiettivo di trasformare il parco immobiliare europeo in un parco a emissioni zero entro il 2050.
La direttiva non introduce, di per sé, un obbligo generalizzato per ogni proprietario di ristrutturare la propria abitazione entro una determinata data. Stabilisce piuttosto obiettivi, standard e scadenze che dovranno essere tradotti dagli Stati membri in norme nazionali, misure finanziarie e strumenti di accompagnamento. Il termine ordinario per il recepimento è scaduto il 29 maggio 2026; alla data di questo aggiornamento, il quadro italiano risulta ancora in evoluzione.
1. Che cosa prevede la direttiva
Nuovi edifici a emissioni zero
Dal 1° gennaio 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere edifici a emissioni zero. Per gli edifici nuovi di proprietà di enti pubblici o occupati da enti pubblici il termine è anticipato al 1° gennaio 2028.
Per “edificio a emissioni zero” si intende un edificio ad altissima prestazione energetica, con fabbisogno energetico nullo o molto basso, privo di emissioni operative di carbonio in loco derivanti da combustibili fossili e con emissioni operative di gas a effetto serra nulle o molto basse. La direttiva introduce inoltre la progressiva rilevazione del potenziale di riscaldamento globale (GWP) nel corso del ciclo di vita dell’edificio, considerando anche la produzione e il trasporto dei materiali, la costruzione, l’uso, la sostituzione dei prodotti e la demolizione.
Edifici residenziali esistenti
La direttiva fissa obiettivi riferiti al parco residenziale nazionale nel suo complesso, non un obbligo europeo automatico di riqualificazione imposto al singolo proprietario.
Gli Stati membri devono assicurare che il consumo medio di energia primaria dell’intero parco immobiliare residenziale diminuisca, rispetto al 2020, di almeno:
il 16% entro il 2030;
il 20-22% entro il 2035;
ulteriormente entro il 2040 e, in seguito, ogni cinque anni, secondo una traiettoria nazionale coerente con la trasformazione del parco immobiliare in un parco a emissioni zero entro il 2050.
Almeno il 55% della riduzione richiesta entro il 2030 e il 2035 dovrà essere conseguito attraverso la ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. La direttiva impone quindi agli Stati di concentrare una parte significativa degli interventi sugli edifici meno efficienti, lasciando però ai singoli ordinamenti la scelta degli strumenti normativi, finanziari e amministrativi.
La disciplina non esclude in modo sproporzionato gli edifici o le unità immobiliari residenziali locati e richiede particolare attenzione alle famiglie vulnerabili e alle situazioni di povertà energetica.
Edifici non residenziali
Per gli edifici non residenziali gli Stati membri devono stabilire soglie massime di prestazione energetica. Le soglie devono essere definite in modo tale che:
entro il 2030 tutti gli edifici non residenziali si collochino al di sotto della soglia corrispondente al 16% peggiore del parco nazionale;
entro il 2033 tutti gli edifici non residenziali si collochino al di sotto della soglia corrispondente al 26% peggiore.
Gli Stati devono poi individuare ulteriori scadenze per il 2040 e il 2050, in coerenza con il percorso verso gli edifici a emissioni zero. Sono ammesse esenzioni per determinate categorie o per singoli edifici, sulla base di criteri chiari e rigorosi, ad esempio in presenza di vincoli di tutela, grave difficoltà o valutazioni costi-benefici sfavorevoli.
Impianti solari
La direttiva prevede l’installazione di impianti solari, quando tecnicamente appropriato ed economicamente e funzionalmente fattibile, secondo una progressione che comprende, tra l’altro:
entro il 31 dicembre 2026, i nuovi edifici pubblici e non residenziali con superficie coperta utile superiore a 250 m²;
entro il 31 dicembre 2027, gli edifici pubblici con superficie superiore a 2.000 m² e determinati edifici non residenziali esistenti oggetto di importanti interventi o di lavori soggetti ad autorizzazione;
entro il 31 dicembre 2028, gli edifici pubblici con superficie superiore a 750 m²;
entro il 31 dicembre 2029, gli edifici pubblici con superficie superiore a 250 m², i nuovi edifici residenziali e i nuovi parcheggi coperti adiacenti agli edifici.
Gli obblighi sono comunque subordinati alla concreta fattibilità tecnica, economica e funzionale e dovranno essere attuati attraverso criteri ed eventuali esenzioni definiti a livello nazionale.
Riscaldamento e caldaie a combustibili fossili
Dal 1° gennaio 2025 gli Stati membri non possono più offrire incentivi finanziari per l’installazione di caldaie autonome alimentate a combustibili fossili, fatti salvi i casi transitori collegati a specifici programmi europei già selezionati prima del 2025.
La direttiva non stabilisce, invece, un divieto immediato e generalizzato di utilizzare o installare ogni caldaia a gas. Gli Stati devono predisporre piani nazionali per la progressiva eliminazione delle caldaie alimentate da combustibili fossili e possono introdurre incentivi per il passaggio a sistemi non basati su combustibili fossili.
Attestato di prestazione energetica
La direttiva richiede che il sistema di certificazione utilizzi una scala chiusa da A a G. La classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero, mentre la classe G identifica gli edifici con le prestazioni peggiori del parco immobiliare nazionale al momento dell’introduzione della nuova scala. Gli Stati che già utilizzano la designazione A0 per gli edifici a emissioni zero possono mantenerla.
Non si tratta, quindi, di una perfetta uniformazione automatica degli APE oggi in uso nei diversi Stati membri: ciascuno Stato dovrà adeguare e ricalibrare il proprio sistema secondo il modello europeo, assicurando una distribuzione coerente delle classi intermedie. La direttiva consente inoltre di introdurre, facoltativamente, una classe A+ per gli edifici con prestazioni ancora superiori.
L’APE dovrà contenere raccomandazioni tecnicamente fattibili per migliorare la prestazione energetica e ridurre le emissioni, oltre a informazioni sugli strumenti di sostegno e sugli sportelli unici. Dovrà essere disponibile, tra l’altro, in occasione della costruzione, della ristrutturazione profonda, della vendita e della locazione a un nuovo conduttore, secondo le modalità che saranno definite nell’ordinamento nazionale.
Passaporti di ristrutturazione e sportelli unici
Entro il 29 maggio 2026 gli Stati membri devono introdurre un sistema per i passaporti di ristrutturazione. Si tratta di una tabella di marcia personalizzata per la ristrutturazione profonda di un determinato edificio, articolata in fasi e accompagnata da indicazioni sugli interventi necessari per raggiungere progressivamente livelli elevati di prestazione energetica.
Il passaporto è, in linea generale, volontario per i proprietari, salvo che lo Stato membro decida di renderlo obbligatorio. La direttiva prevede inoltre sportelli unici per offrire consulenza tecnica, amministrativa e finanziaria, misure di sostegno per le famiglie vulnerabili e strumenti di finanziamento destinati soprattutto agli edifici con le prestazioni peggiori.
Esclusioni
Gli Stati membri possono escludere dagli standard minimi, nel rispetto delle condizioni stabilite dalla direttiva, alcune categorie di edifici: ad esempio immobili ufficialmente protetti per il loro valore storico o architettonico, luoghi di culto, fabbricati temporanei, determinati edifici agricoli o industriali, abitazioni utilizzate per periodi limitati dell’anno e fabbricati indipendenti con superficie utile inferiore a 50 m².
Le esclusioni non operano automaticamente in Italia: dovranno essere individuate e disciplinate dalle norme nazionali di recepimento.
Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici
Ogni Stato membro deve predisporre un Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, destinato a programmare la riqualificazione del patrimonio residenziale e non residenziale, pubblico e privato, fino al 2050.
Per il primo piano la direttiva prevedeva:
la trasmissione alla Commissione della proposta entro il 31 dicembre 2025;
una consultazione pubblica della proposta, con il coinvolgimento delle autorità locali e regionali e degli altri soggetti interessati;
la trasmissione del piano definitivo entro il 31 dicembre 2026.
Il piano dovrà contenere, tra l’altro, la ricognizione del patrimonio edilizio nazionale, gli obiettivi per il 2030, il 2040 e il 2050, le soglie per gli edifici a emissioni zero, le norme minime per gli edifici non residenziali, la traiettoria di riduzione dei consumi del parco residenziale e il quadro degli investimenti e dei finanziamenti necessari.
2. A che punto è il recepimento in Italia
Il termine europeo per il recepimento delle principali disposizioni della direttiva è scaduto il 29 maggio 2026. La stessa direttiva impone agli Stati di comunicare alla Commissione il testo delle disposizioni interne adottate e la relativa tavola di concordanza.
Alla data del 4 ottobre 2026, il recepimento italiano non risulta completato con un decreto legislativo organico già entrato in vigore. Il percorso nazionale è stato caratterizzato da ritardi sia rispetto al Piano nazionale di ristrutturazione sia rispetto all’adozione delle misure legislative necessarie per adeguare il sistema italiano.
Nel ricostruire il quadro occorre tuttavia distinguere tre piani diversi:
il recepimento della direttiva, che richiede norme legislative, regolamentari e amministrative interne;
il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, che costituisce lo strumento di programmazione previsto dall’articolo 3;
le procedure della Commissione europea, che possono riguardare separatamente la mancata presentazione del Piano e la mancata comunicazione delle misure di recepimento.
Secondo le informazioni disponibili ad oggi, il Governo ha manifestato l’intenzione di inserire la direttiva nell’iter della legge di delegazione europea 2026, anche mediante emendamento, ma l’inserimento di una direttiva nella legge di delegazione non equivale al suo recepimento: occorrono poi i decreti legislativi delegati e gli eventuali atti attuativi necessari.
Quanto al Piano nazionale di ristrutturazione, la mancata trasmissione della proposta entro il 31 dicembre 2025 espone l’Italia a una contestazione autonoma da parte della Commissione. Le notizie relative all’apertura o all’avanzamento della procedura devono essere tenute distinte dagli atti di recepimento e verificate sulla base delle comunicazioni ufficiali della Commissione e delle autorità italiane. Al 4 ottobre 2026 non risulta, comunque, una sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea che abbia accertato l’inadempimento italiano né una condanna pecuniaria già irrogata.
Sul piano territoriale, eventuali discipline regionali o provinciali adottate prima del recepimento statale possono incidere soltanto negli ambiti di competenza dell’ente che le ha emanate e non sostituiscono il recepimento nazionale della direttiva. Anche le disposizioni provinciali o regionali devono quindi essere esaminate verificandone puntualmente oggetto, ambito applicativo e coordinamento con la normativa statale vigente.
3. Quali conseguenze per proprietari e operatori immobiliari
Nessun obbligo generale di riqualificazione immediata
La direttiva non rende automaticamente obbligatoria, per il singolo proprietario italiano, la riqualificazione della propria abitazione entro il 2030 o il 2035. Le soglie e gli obiettivi previsti per gli edifici residenziali sono formulati principalmente a carico degli Stati e del parco immobiliare nazionale nel suo complesso.
Una direttiva europea non recepita non è normalmente idonea a imporre direttamente ai privati nuovi obblighi sanzionabili nei rapporti orizzontali. Restano possibili, nei limiti riconosciuti dal diritto dell’Unione, effetti nei rapporti con lo Stato e obblighi già derivanti dalla normativa italiana vigente. Gli obblighi concreti, le eventuali sanzioni, le esenzioni e gli incentivi dipenderanno comunque dalle future scelte del legislatore nazionale.
Rischi e obblighi per lo Stato
Il mancato recepimento può condurre all’apertura o alla prosecuzione di una procedura d’infrazione ai sensi dell’articolo 258 TFUE, fino all’eventuale ricorso alla Corte di giustizia dell’Unione europea. In caso di successiva inosservanza della sentenza, possono inoltre trovare applicazione i meccanismi sanzionatori previsti dai Trattati. Alla data di questo articolo non risulta una condanna pecuniaria già pronunciata nei confronti dell’Italia per il mancato recepimento della direttiva.
Operazioni immobiliari
Anche prima del recepimento, la prestazione energetica può incidere sulle operazioni immobiliari. L’APE, la qualità dell’involucro, gli impianti, i costi di gestione, l’accesso agli incentivi e la finanziabilità degli interventi sono elementi che possono influire sulle trattative, sul valore di mercato e sulle valutazioni di banche e investitori.
Nelle compravendite e nelle locazioni è quindi opportuno verificare la validità e la coerenza dell’APE con lo stato di fatto dell’immobile, senza confondere gli obblighi già previsti dalla normativa italiana vigente con quelli che potranno derivare dal futuro recepimento della direttiva.
Che cosa monitorare
I passaggi più rilevanti saranno:
l’eventuale approvazione della delega legislativa e dei successivi decreti di recepimento;
la trasmissione alla Commissione del Piano nazionale di ristrutturazione e l’esito della relativa consultazione;
la riforma del sistema italiano degli APE e l’eventuale nuova articolazione delle classi energetiche;
la disciplina delle norme minime per gli edifici non residenziali;
il regime delle esenzioni per immobili tutelati, luoghi di culto, edifici agricoli, abitazioni usate stagionalmente e fabbricati di piccole dimensioni;
gli incentivi, i finanziamenti, i passaporti di ristrutturazione e gli sportelli unici;
le eventuali misure nazionali e territoriali sul solare e sulla sostituzione degli impianti a combustibili fossili.
4. Conclusioni
La direttiva “Case Green” stabilisce una traiettoria europea vincolante verso un parco immobiliare ad alta efficienza energetica e a emissioni zero entro il 2050. Non impone però, allo stato attuale, un obbligo europeo immediato di ristrutturazione a carico di ogni proprietario di abitazione.
Il recepimento italiano è ancora in evoluzione. La concreta incidenza della direttiva su proprietari, locatari, condomìni, imprese e professionisti dipenderà dal contenuto delle norme nazionali, dal Piano di ristrutturazione e dalle misure finanziarie che saranno adottate.
Nel frattempo, la prestazione energetica resta un profilo già rilevante nelle operazioni immobiliari e nella gestione degli edifici. Verificare l’APE, lo stato degli impianti, i consumi e la fattibilità degli interventi può quindi rappresentare una scelta prudente, senza anticipare obblighi che il legislatore italiano non ha ancora definito.
© Avv. Gabriele Lanzi
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