Acquistare una casa all’ asta in Italia: è possibile per uno straniero?

Le aste immobiliari in Italia sono procedure organizzate dal Tribunale per vendere, al miglior prezzo possibile, un immobile sottoposto a pignoramento da parte dei creditori del proprietario, oppure derivante dal fallimento di una società, o da una successione ereditaria quando i comproprietari non riescono a trovare un accordo sulla gestione o sulla vendita. La procedura prevede la nomina di un Custode, che gestisce l’immobile durante il processo e, se necessario, lo libera da eventuali occupanti, e di un consulente che redige una perizia descrivendo la storia dell’immobile, la sua situazione di fatto e giuridica, e il suo valore commerciale come base d’asta. Successivamente viene nominato un professionista iscritto all’elenco dei delegati alle vendite (notaio, avvocato o commercialista), incaricato di pubblicare l’avviso di vendita (secondo le regole stabilite dal giudice) su siti specializzati, organizzare l’asta e curare il trasferimento della proprietà presso il Catasto.

Le aste si svolgono online: l’avviso di vendita indica la data dell’asta, le modalità dettagliate di partecipazione e il prezzo base. L’immobile può essere visionato solo nei giorni indicati dal Custode, solitamente una o due volte tra la pubblicazione dell’avviso e la data dell’asta. Nonostante le limitate possibilità di visita, la perizia redatta dal consulente offre un quadro molto preciso e realistico, poiché il consulente è un soggetto imparziale che ha giurato di svolgere la valutazione con veridicità.

La partecipazione all’asta può avvenire personalmente o tramite procura notarile conferita a un avvocato, comunque attraverso una procedura online senza necessità di recarsi in Tribunale. L’offerente è libero di scegliere il prezzo, ma l’offerta non può essere inferiore del 25% rispetto al prezzo base. L’offerta deve essere accompagnata da un versamento cauzionale tramite bonifico bancario pari al 10% dell’importo offerto.

Il giorno dell’asta, il delegato apre tutte le offerte elettroniche ricevute: se ci sono più offerte valide, si avvia una gara e vince il miglior offerente. Se c’è una sola offerta, viene automaticamente accettata se il prezzo offerto è pari o superiore al prezzo base. Se l’offerta è inferiore al prezzo base ma comunque superiore al prezzo base meno il 25%, il Giudice decide se aggiudicare l’immobile o indire una nuova asta.

Chi si aggiudica l’asta deve versare il saldo entro un termine stabilito dal Giudice (normalmente 120 giorni), le imposte di trasferimento (circa il 9% del valore dell’immobile) e una parte del compenso del delegato. Se il pagamento non avviene entro il termine, l’aggiudicatario perde il diritto all’immobile e la cauzione versata.

Se non vengono ricevute offerte, il delegato pubblica un nuovo avviso di vendita con un prezzo inferiore. Per questo motivo, talvolta è possibile acquistare un immobile all’asta a un prezzo significativamente inferiore al suo reale valore di mercato.

Qualsiasi cittadino dell’Unione Europea può partecipare alle aste giudiziarie alle stesse condizioni degli italiani, anche se non residente in Italia. Per i cittadini extra-UE, la posizione giuridica va valutata caso per caso.

Acquistare una casa in Italia, al mare, in montagna, sul lago o in borghi storici, può essere un ottimo affare. In base alla mia esperienza, si trovano eccellenti opportunità di acquisto al di fuori delle grandi città, anche in splendide località turistiche, mentre gli immobili all’asta nelle grandi città come Milano, Roma, Firenze, ecc., tendono ad essere aggiudicati a prezzi più vicini al valore reale di mercato a causa della partecipazione di operatori professionali del settore immobiliare.