Acheter une maison aux enchères en Italie : est-ce possible pour un étranger ?

Les ventes immobilières aux enchères en Italie sont des procédures organisées par le Tribunal afin de vendre, au meilleur prix possible, un bien saisi par les créanciers du propriétaire, ou provenant de la faillite d’une société, ou encore d’une succession lorsque les cohéritiers ne parviennent pas à un accord sur la gestion ou la vente. La procédure prévoit la nomination d’un gardien, chargé de gérer le bien pendant le processus et, si nécessaire, de le libérer de ses occupants, ainsi qu’un expert qui rédige une expertise décrivant l’historique du bien, sa situation factuelle et juridique, et sa valeur commerciale servant de prix de départ de l’enchère. Ensuite, un professionnel inscrit sur la liste des délégués aux ventes (notaire, avocat ou expert-comptable) est désigné pour publier l’avis de vente (selon les règles fixées par le juge) sur des sites spécialisés, organiser l’enchère et gérer le transfert de propriété au registre foncier.

Les enchères se déroulent en ligne : l’avis de vente précise la date de l’enchère, les modalités détaillées de participation et le prix de départ. Le bien ne peut être visité que les jours indiqués par le gardien, généralement une ou deux fois au maximum entre la publication de l’avis et la date de l’enchère. Malgré ces possibilités limitées de visite, l’expertise réalisée par le consultant fournit une image très précise et réaliste, puisque ce dernier est une partie impartiale ayant prêté serment de réaliser l’évaluation en toute vérité.

La participation à l’enchère peut se faire personnellement ou par procuration notariée donnée à un avocat, dans tous les cas par une procédure en ligne sans nécessité de se rendre au Tribunal. L’enchérisseur est libre de choisir le prix, mais l’offre ne peut être inférieure de plus de 25 % au prix de départ. L’offre doit être accompagnée d’un dépôt par virement bancaire égal à 10 % de la mise.

Le jour de l’enchère, le délégué ouvre toutes les offres électroniques reçues : s’il y a plusieurs offres valides, une compétition démarre et le plus offrant l’emporte. S’il n’y a qu’une seule offre, elle est automatiquement acceptée si le prix proposé est égal ou supérieur au prix de départ. Si l’offre est inférieure au prix de départ mais reste supérieure au prix de départ diminué de 25 %, le juge décide d’attribuer le bien ou de fixer une nouvelle enchère.

Le gagnant de l’enchère doit payer le solde restant dans un délai fixé par le juge (normalement 120 jours), les droits de mutation (environ 9 % de la valeur du bien) ainsi qu’une partie des honoraires du délégué. En cas de non-paiement dans le délai, le gagnant perd le droit au bien et le dépôt déjà versé est confisqué.

Si aucune offre n’est reçue, le délégué publie alors un nouvel avis de vente avec un prix réduit. Pour cette raison, il est parfois possible d’acheter un bien aux enchères à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle de marché.

Tout citoyen de l’Union européenne est autorisé à participer aux enchères judiciaires dans les mêmes conditions que les Italiens, même sans résidence en Italie. Pour les citoyens non européens, la situation juridique doit être évaluée au cas par cas.

Acheter une maison en Italie, au bord de la mer, à la montagne, au bord d’un lac ou dans des villages historiques, peut être une bonne affaire. D’après mon expérience, d’excellentes opportunités d’achat se trouvent en dehors des grandes villes, également dans de magnifiques lieux de vacances, tandis que les biens mis aux enchères dans les grandes villes comme Milan, Rome, Florence, etc., tendent à être adjugés à des prix plus proches de la valeur réelle du marché en raison de la participation d’enchérisseurs professionnels du secteur immobilier.